|
|
|
|
|
| 杨某某诉张掖市某房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷案 |
| 关键词：房屋买卖合同纠纷 民事判决书 南京律师 |
张掖市甘州区人民法院
民事判决书
(2011)甘民初字第524号
原告：杨某某。
委托代理人：李云，系甘肃雪山律师事务所律师。
被告：张掖市某房地产开发有限责任公司。
法定代表人：尚贵元，系该公司董事长。
组织机构代码证：71909636-5
地址：甘肃省张掖市甘州区劳动南街兴元商贸街。
委托代理人：李兴禄，系甘肃金彤律师事务所律师。
委托代理人：姚正龙，系该公司副经理。
被告：丁某某。
原告杨某某与被告张掖市某房地产开发有限责任公司、丁某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年1月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案原告杨某某及其委托代理人李云、被告张掖市某房地产开发有限责任公司的法定代表人尚贵元及其委托代理人李兴禄、被告丁某某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨某某诉称：原告于2002年12月10日与被告签订《房屋买卖合同》，购买被告开发的甘州区兴元1号楼4单元302室90㎡的房屋，房子约定价格70000元，后因被告不能正常交付，协调到3单元5楼西户并以60000元确定交付，现在已交清全部房款。这些年来，原告无数次找被告协商，要求被告按照合同约定办理产权证、土地使用证等相关手续，可被告推诿未办至今。在此期间，第一被告将原告居住的坊路陆续又卖给他人，而且办理了产权证。已经办理上产权证的人又将我诉至法院，终因原告主体不适格、证据不足等原因撤诉。现原告诉讼要求：1、被告继续履行合同，并限期办理房产登记、土地使用权登记，并办理登记证书。2、因房屋上涨而造成办理房产证、土地使用证所上升的费用3500元由被告承担。
被告张掖市某房地产开发有限责任公司未做书面答辩，在庭审中辩称：1、原告诉称2002年12月10日与我公司签订买卖合同不是事实，我公司没有与原告签订过任何房屋买卖合同。该房屋买卖合同是丁某某与原告签订的，丁某某是甘肃富源建筑公司的项目经理。2、丁某某是施工人，其只负责施工，既无权出售该房屋，又未受委托,故丁某某与原告签订的合同是无效合同，应由丁某某个人承担法律后果。
被告丁某某未做书面答辩，在庭审中辩称：我与原告前夫王振山签订合同后，原告前夫王振山已经将房款6.3万元交付给我，但王振山随后又将房屋抵押给我，从我处借款6万元钱，所以我就没有给原告办理房屋产权证。现在房价已经上涨，当时房子总价款约定是7万元，因房屋调整，房价调整为6.3万元。我与原告前夫王振山签订的合同是有效合同，在我与原告前夫王振山签订合同前，我与被告法定代表人尚贵元有约定，两个人均有权出售房屋。本案涉诉的房屋是原告杨某某先入住的。我收取原告的房款后已经全部用到该楼的修建。
经审理查明：2002年9月26日，原告杨某某前夫王振山作为购房用户（乙方），张掖市某房地产开发有限责任公司联系人丁某某作为售房单位（甲方），释放签订了《兴元1号住宅楼售房协议》一份。协议约定：甲方向乙方预售在市粮食开发公司修建的兴元1号住宅楼4单元302室1套，建筑面积90平方米，金额70000元。合同签订后，2002年9月26日，丁某某收到王振山预定房款39000元，并出具收款收据1张，注明是兴元住宅楼4单元302室。2002年9月28日，丁某某出具收条1张，收到王振山预交房款11000元，注明兴元1号楼3单元402室一套。2002年12月1日，丁某某出具借条一张，借王振山现金3000元。2002年12月10日，丁某某出具收条一张，收到王振山预定房款10000元。2002年12月10日，丁某某向王振山出具证明一份，证明内容为：“王振山购置兴元1号住宅楼3单元502室一套，总计金额陆万整，不再上浮，与合同有同等效力。地下室一间。”丁某某将原告原预定的兴元1号楼4单元302室调整为兴元1号楼3单元502室（东户）。
另查明：杨某某与王振山原系夫妻关系。2002年8月7日登记结婚，2006年10月11日双方离婚，离婚时双方达成《离婚协议》一份，王振山作为甲方，杨某某作为乙方。协议约定：“张掖市兴元房地产开发公司开发的位于西大街甘州区法院后面的兴元1号楼3单元501室（面积88.8平方米）及地下室就房内家具归乙方所有，房屋产权证由甲方负责办理到乙方名下，若房款未交清，不足部分由甲方负责偿付。”现诉争房屋由原告杨某某居住。故原告杨某某提起诉讼。
还查明：2005年1月21日，第一被告法定代表人尚贵元将该房屋登记在自己名下，并办理了房屋所有权证。该房屋位于兴元1号楼3单元502室：混合结构；建筑面积87.73平方米；设计用途住宅；产别：私产；丘地号：L37；房屋座落：张掖市人民西街94号；房屋所有权人：尚贵元。房产证号：张市房权证私字第L-023982号。2002年11月22日，第一被告张掖市某房地产开发有限责任公司取得商品房预售许可证。
上述证据有原、被告的当庭陈述，原告提交的结婚证、离婚证、离婚协议各一份、《房屋预售协议》一份、《房屋预售合同附件二》复印件一份、收款收据五张、取暖费收据九张、水费收取三张；被告张掖市某房地产开发有限责任公司申请商品房预售许可证复印件一份、《建筑工程施工合同》复印件一份、《补充协议》复印件一份、承诺书复印件一份、法院依原告申请调取的兴元1号楼3单元5楼东户房屋所有权登记材料在案佐证，足以证明上述案件事实。
本院认为：地处甘州区人民西街84号兴元1号住宅楼由第一被告张掖市某房地产开发有限责任公司开发建设，第一被告张掖市某房地产开发有限责任公司具有预售楼房的资格，第二被告丁某某作为第一被告张掖市某房地产开发有限责任公司预售楼房的联系人，对外代表的是被告张掖市某房地产开发有限责任公司，其与王振山签订《预售协议》的行为应系表见代理行为，双方签订的协议应属有效。表见代理是指虽无代理权，但表面上有足以使人信为由代理权而须由本人负授权职责的代理。表见代理发生有权代理的效果，代理行为有效，法律后果应由本人承担。本案中，原告提交的预售房屋附件二中注明了联系地点、联系人为尚贵元、丁某某，还附有联系人电话，且盖有被告张掖市某房地产开发有限责任公司的公章。该证据证明丁某某的行为系表见代理，法律后果应由被告张掖市某房地产开发有限责任公司承担。本协议履行过程中，王振山支付了房款，丁某某代表被告张掖市某房地产开发有限责任公司交付了房屋，但未办理产权，双方形成的只是债权关系。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动
产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据上述法律规定，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，应对房屋占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受法律保护，房屋所有权人所享有的物权具有公信力，没有通过其他途径撤销它之前，就推定它具有对世的约束力。本案该涉诉房屋登记在尚贵元个人名下，尚贵元系该房屋所有权人。房屋买卖合同是当事人在登记之前的双方意思自治的一个表示，是一种债权行为，合同效力仅限于对债权的确认，在签订当事人之间才有效。房屋行政管理部门的登记行为是一种物权行为，只有将有关信息记载于房屋产权薄上并为权利人颁发了权属证书，才能产生约定之房屋权属变动的物权效力，才能对抗第三人。发生物权效力的登记行为与作为原因的债权行为系相互独立的两个法律关系行为，物权行为不影响债权行为的效力。原告与被告张掖市某房地产开发有限责任公司之间只存在债权行为，故原告要求被告继续履行合同、办理产权、并承担办证费用的诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告杨某某的诉讼请求。
案件受理费120元，由原告杨某某负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审 判 长 孙生福
代理审判员 赵重阳
代理审判员 侯红梅
二0一一年十二月二十一日
书 记 员 贾晓艳 |
| |
点击返回首页
 |
|
