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| 刘爱国与新疆粮食局机关服务中心金谷酒店房屋租赁合同纠纷上诉案 |
| 关键词：房屋 租赁合同 北京中银(南京)律师事务所 南京律师 |
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2011)乌中民四终字第164号
上诉人（原审原告、反诉被告）：刘爱国。
委托代理人：谢治刚，新疆佳度律师事务所律师。
委托代理人：李俊，新疆佳度律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆维吾尔自治区粮食局机关服务中心金谷酒店。
法定代表人：邵昌升，新疆维吾尔自治区粮食局机关服务中心金谷酒店总经理。
委托代理人：蒋江，新疆万和律师事务所律师。
委托代理人：吕哲，新疆万和律师事务所律师。
上诉人刘爱国与上诉人新疆维吾尔自治区粮食局机关服务中心金谷酒店（下称金谷酒店）因房屋租赁合 同纠纷一案，不服乌鲁木齐市天山区人民法院（2010）天民三初字第237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2011年4月21 日公开开庭审理了本案，上诉人刘爱国及其委托代理人谢治刚、上诉人金谷酒店委托代理人蒋江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2004年9月20日，金谷酒店的前身新疆粮贸大厦（甲方）与案外人黄志洲、杨红斌（乙方）签订一份《长包房租赁合同》，约定新疆粮贸大厦将负一楼地下酒吧长包房出租给黄志洲，租期5年，自2004年12月12日至2009年12月11日，年租金100 000元，按照先交房租后租房屋的原则在签订合同时一次性付清，乙方不得将房屋抵押和转租他人，任何一方违反合同约定均向对方按年租金的10％支付违约 金，并赔偿直接经济损失。合同签订后，双方按约履行。黄志洲于2006年5月6日办理了金谷水疗城的营业执照，刘爱国系该水疗城的实际经营者。后刘爱国于 2007年12月17日与案外人邱啸辉签订承包协议，将水疗城转租给邱啸辉，金谷酒店提出异议后，刘爱国将房屋收回。双方于2008年7月18日签订《补 充协议》一份，约定在原租赁合同的基础上补充以下条款：刘爱国因转租行为向金谷酒店支付违约金3 000元，交纳保证金10000元，房租按季支付，签订协议时交纳25000元，每季末30日前交纳下一季租金，逾期一周不交者出租方有权停水、电、暖供应，并有权终止合同收回租赁场所，签订协议时将2008年6月25日前所欠租金4 166.70元交清。补充协议签订后，刘爱国继续使用租赁房 屋，并交纳房租至2009年7月17日，以及交纳保证金10000元。2009年7月12日，金谷酒店一楼大厅开始装修，刘爱国认为大厅装修影响了其经营，便拒绝交纳2009年7月之后的租金。2009年7月21 日，金谷酒店向刘爱国发出通知，要求刘爱国交纳2009年6月25日至2009年9月25日期间的房租。2009年8月7日，金谷酒店在水疗城张贴通知， 要求刘爱国在7日内缴纳租金25000元，逾期则停水、停电。
另查，证人楚红军出具证明证实金谷酒店从2009年7月17日开始对水疗城停水停电。证人孙晓兰出具证明证实金谷酒店在装修期间对负一楼水疗城停水停 电，并因装修大厅地板安装地暖漏水，将水疗城屋顶浸泡。新疆维吾尔自治区公证处于2010年1月6日出具公证书，证实金谷水疗城过道、大厅及走廊等处的墙 壁有墙皮脱落、破损的现象，以及证实水疗城淋浴喷头、水龙头在开启时无流水的事实。
另查，在金谷酒店进行开始装修后，刘爱国未再进行经营。
另查，经刘爱国申请，原审法院委托新疆汇恒有限责任会计师事务所对刘爱国经营的金谷水疗城在2009年7月17日至2009年11月14日期间的营业损失进行评估，该会计师事务所于2010年8月3日给我院回函，因刘爱国无法提供其营业账目及纳税凭证，导致无法作出鉴定结论。
另查，刘爱国于2010年5月16日彻底搬离租赁房屋。
原审法院认为，（一）虽然《长包房租赁合同》系金谷酒店的前身新疆粮贸大厦与案外人黄志洲、杨红斌之间签订，但房屋实际由刘爱国经营使用，房租亦是刘爱国交纳，在该租赁合同的基础上金谷酒店与刘爱国又签订了《补充协议》，故此，《长包房租赁合同》及《补充协议》对双方均有约束力，双方均应严格遵守。（二）关于解除合同的问题，根据双方合同约定，租期在2009年12月11日已经到期届满，且刘爱国已将租赁房屋交还金谷酒店，双方的租赁合同关系已经实际解除，现刘爱国再请求解除租赁合 同已不必要。（三）关于违约金的问题，在补充协议签订后，刘爱国并未严格按照协议约定的期限交纳房租，本身存在违约行为。金谷酒店的装修行为虽然不足以导 致刘爱国彻底停业，但必然会对刘爱国的经营产生一定的影响，且在其后的装修过程中因渗水导致负一楼部分墙皮毁损、脱落，对水疗城的经营也会造成影响，故金 谷酒店本身也存在一定过错。故此，双方均有违约行为，应当互负违约责任。（四）关于刘爱国的赔偿损失及退还押金的主张。首先，刘爱国对其主张的损失请求有 责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证实其主张的，应承担相应不利后果。本案中，因刘爱国自身原因导致无法对其经营损失进行评估鉴定，对此其应承 担举证不能的责任，故其要求金谷酒店赔偿经营损失60 000元的请求不能成立；其次，对于退还押金10000元的请求。因现双方的租赁合 同关系已实际解除且刘爱国已交还房屋，故此金谷酒店应当退还其向刘爱国收取的押金10000元。（五）关于金谷酒店的要求刘爱国支付房租及搬离房屋的反诉请求。因金谷酒店的装修行为对刘爱国的经营产生了一定影响，在双方发生争议后又对刘爱 国采取了停水停电措施，并且在酒店大厅装修开始后刘爱国也一直未再实际经营，故对金谷酒店要求支付房租的请求，不予支持。现刘爱国已将承租房屋交还给金谷 酒店，故对金谷酒店要求刘爱国搬离承租房屋的请求不再处理。原审法院判决：一、金谷酒店退还刘爱国房屋押金10000元；二、金谷酒店向刘爱国支付违约金10000元；三、刘爱国向金谷酒店支付违约金10000元；四、驳回刘爱国的其他诉讼请求；五、驳回金谷酒店的反诉请求。
上诉人刘爱国不服一审判决，向本院提起上诉称：1、金谷酒店在一审中以我方迟延支付租金为由请求判令我方向其支付违约金10000元，但一审法院已经查明我方已足额支付了2009年7月17日之前的租金，并未拖欠金谷酒店的房租，金谷酒店于2009年7月12日之后开始施工装 修大厅阻塞我方使用的通道，并停水、停电，使我方无法经营，故我方有权拒绝缴纳租金。一审法院判决我方向金谷酒店偿付违约金10000元错误；2、金谷酒店在原审中认可其装修的行为导致我方所租赁的 房屋不能正常经营使用，我方已向法院提供金谷水疗城转租给邱啸辉的协议书作为我方经营损失的证据，原审判决对此不予认定，并以我方无法提供证据、无法作出 经营损失评估鉴定为由驳回我方的经营损失请求错误。请求二审法院撤销原审判决第三项、第四项，并支持我方有经营损失的诉讼请求。
上诉人金谷酒店答辩并上诉称：刘爱国的上诉请求不能成立，应予以驳回。刘爱国在合同履行过程中已缴纳了2009年6月24日之前的租金，2009年6 月25日至2009年12月11日期间的租金50 000刘爱国拖欠至今未交，我方提出反诉时已将刘爱国缴纳的10000元押金折抵了其应交纳的2009年6月25日至7月31日的租金，一审法院查明刘爱国未及时向我方交付租金按合同约定判决其承担10000元违约金正确无误，但判决我方向刘爱国退还押金10000元错误。我方的装修行为对刘爱国的经营没有产生任何影响，我方不承担其所主张的经营损失。我方的停水、停电措施是由于刘爱国的违约行为所致，在租赁期 限届满后，刘爱国不与我方办理相关手续，一直不搬离承租房屋，直到2010年5月16日才搬离，恶意、非法占用我方的房屋长达5个月之久，刘爱国自 2009年6月25日至2010年5月16日，在合同期内和合同期外共占有使用我方的房屋长达11个月之久，我方请求判令刘爱国支付合同期内所拖欠的租金 40 000元的反诉请求应当得到支持。故请求二审法院撤销原审判决第一项、第五项，改判刘爱国支付拖欠的租金40 000元。
上诉人刘爱国针对上诉人金谷酒店的上诉答辩称：退还押金10000元是我方的原审诉讼请求，给付租金50 000元与向我方退还押金10000元不能合并，金谷酒店的诉讼请求相互矛盾，是否能够抵消应当由法院确认。金谷酒店认为我方欠付其2009年6月至2009年12月期间的租金50 000元没有事实及法律依据，我方认可2009年6至2009年12月未搬离所租赁的房屋，但我方没有搬离的原因是因为金谷酒店装修行为堵塞了通道，导致我无法搬迁。金谷酒店没有证据证明我方在合同履行过程中有违约行为，金谷酒店在一审中已认可其装修行为导致我方所承租的房屋无法使用，故我方不承担此期间的租金支付义务。
经本院审理查明，原审法院判决认定事实属实。
本案案件事实，有长包房租赁合同、水疗城内部承包协议定书、补充协议、照片、公证书、收据、催款通知，法院调查笔录、庭审笔录及双方当事人的陈述等证据在卷为证。
本院认为，刘爱国与金谷酒店所签租赁合同合法有效，双方应按约履行。刘爱国基于合法租赁关系取得金谷酒店负一层场地使用权后，其对租赁场地享有不受他人干涉的独立使用权。金谷酒店在对大厅装修过程中，阻塞负一楼通道，装修地板安装地暖中，又造成刘爱国租用场地屋顶渗水、墙皮毁损、脱落，且双方发生争议后金谷酒店对刘爱国租赁的 经营场地又采取了停水停电措施，金谷酒店的上述行为违反了双方合同的约定，应当承担相应的违约责任。原审法院判决金谷酒店向刘爱国偿付违约金10000元，并不违反双方合同约定，金谷酒店有关其不应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。考虑刘爱国在金谷酒店大厅装修开始后一直未再实际经 营并结合双方合同实际终止履行的原因过错方主要在金谷酒店，原审法院判决认定刘爱国拒绝交纳2009年7月17日之后的租金并无不妥，金谷酒店请求判令刘 爱国给付2009年7月17日之后的租金的上诉请求不能成立，本院不予支持。但因刘爱国在双方合同履行过程中违反合同约定迟延交纳租金的事实存在，原审法 院依据双方合同约定判决刘爱国承担逾期付款的违约责任亦无不当。因刘爱国提交的证据不足以证明其停业损失的存在，故原审法院判决驳回刘爱国有关经营损失的 诉讼请求正确，刘爱国请求判令金谷酒店赔偿其经营损失60 000元的上诉请求，不能成立，本院不予支持。据此，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2 200元（刘爱国已交1350元、金谷酒店已交850元），由双方各自负担已预交部分。
本判决为终审判决。
审 判 长 鲍文林
代理审判员 陈映红
代理审判员 王 宏
二O一一年八月十六日
书 记 员 曾 敏 |
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