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| 【单位内部换房案】刘某与济南军区青岛第一疗养院返还原物纠纷案 |
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刘某与中国人民解放军济南军区青岛第一疗养院返还原物纠纷上诉案
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2011)青民一终字第1522号
上诉人（原审被告）刘某。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军济南军区青岛第一疗养院。
法定代表人葛殿蕴，院长。
委托代理人吴金利，山东吴金利律师事务所律师。
委托代理人唐琳群，山东吴金利律师事务所律师。
上诉人刘某因与被上诉人中国人民解放军济南军区青岛第一疗养院（以下简称济军一疗）返还原物纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2010）南民初字第10703号民事判决书，于2011年4月20日向本院提起上诉。本院于2011年5月23日受理后，依法组成由审判员强显帧担任审判长，代理审判员邱彦担任本案主审，代理审判员齐新参加评议的合议庭，并于2011年6月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘某、被上诉人济军一疗的委托代理人吴金利、唐琳群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
济军一疗在原审中诉称，刘某于1995年8月自济军一疗处转业，但仍租住济军一疗部队营房青岛市香港中路8号3号楼2单元402户，为住用济军一疗位于青岛市市南区石岛路2号3号楼1单元202室的公寓房，经协商，刘某于2010年5月21日向济军一疗作出书面保证，内容为：刘某保证于2010年5月25日之前，腾退租住的青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋，济军一疗接受了刘某的保证。刘某于2010年6月10日实际占用了位于青岛市市南区石岛路2号3号楼1单元202室的公寓房，但至今未履行保证义务。刘某自2008年1月1日至今占用青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋，未缴纳租金，应当向济军一疗支付房租7 137元（自2008年1月1日至2010年9月30日），并迁出该房屋。刘某的违约行为，给济军一疗的军事行动造成严重阻碍，依法应予制止；使用济军一疗房屋而不交付租金，造成济军一疗损失，刘某应予赔偿。请求依法判令：一、刘某立即腾退济军一疗二区3号楼2单元402户房屋；二、刘某支付济军一疗房租暂计7 137元（2008年1月1日暂计至2010年9月30日）；三、诉讼费用由刘某承担。
刘某在原审中辩称，本案的案件性质属于历史遗留的落实政策的房地产纠纷即单位内部腾房纠纷，且涉及军队财产，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部住房、分房等而引起的占房、腾房等纠纷，均不属于人民法院主管工作范围，当事人为此提出的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉”；《最高人民法院关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》“因军队离退休干部安置、迁腾、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，此类纠纷人民法院不宜受理”，根据上述两项规定，本案不应由人民法院受理，应依法予以驳回。
原审审理查明，刘某于1995年8月自济军一疗转业至青岛市公安局，目前为青岛市公安局装备财务处调研员。青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋（以下简称涉案房屋）的产权人为中国人民解放军总后勤部，建筑面积为86.67平方米，由中国人民解放军总后勤部交由济军一疗使用管理，由刘某实际居住使用，计租使用面积为65平方米。2008年7月，刘某与案外人郑某离婚，双方协议将涉案房屋交由郑某居住，郑某系济军一疗单位的转业干部。
2010年5月20日，济军一疗与刘某签署《二疗区人员选择本部公寓住房协议书》一份，约定济军一疗同意将青岛市石岛路2号3号楼东单元202户公寓住房调整给刘某居住；刘某应将青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋于2010年6月10日之前腾退完毕；刘某必须按时退房，否则济军一疗将采取强制措施收回房屋。2010年5月21日刘某出具保证书一份，保证于2010年5月25日之前腾退青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋。但至今未将该房屋交付济军一疗。刘某为涉案房屋交付房租至2007年底。
原审法院认为，由于刘某已经与济军一疗签订退房协议书，并出具保证书，承诺将青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋于2010年6月之前腾退完毕，协议书及保证书系刘某转业到地方以后与济军一疗所签订的，此时双方已不存在行政隶属关系，是平等的民事主体之间所签订的合同，且协议书与保证书系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，济军一疗、刘某双方均应按承诺书约定履行各自的合同义务。刘某已选青岛市石岛路2号3号楼东单元202户公寓并入住，按约定应于2010年6月10日之前退还涉案房屋，但刘某却与案外人郑某离婚，双方协议将涉案房屋交由郑某居住，违反了协议书及保证书中应当履行的退房义务，且该二人不是房屋的产权人，也侵犯了他人的财产权益，刘某腾退房屋的行为不彻底，因此，对于济军一疗提出的要求刘某腾让青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋的诉讼请求，原审法院予以支持。
根据中国人民解放军总后勤部《关于调整军队住房租金标准的通知》，其中第一项租金标准及房租计算之相关规定，转业复员人员等地方住户，在地方没有其他住房确需借住的，当地人民政府规定的公有住房租金标准高于军队租金标准的，按地方租金标准计收；地方租金低于军队租金标准的，已移交地方安置的军队退休职工、遗属，未享受房租补贴的，按地方租金标准计收，其余的地方住房，按军队租金标准计收；根据青价房[2000]113号文件的规定，坐落于青岛市市南区的市直管和单位自管公有住房，租金标准为每月每平方米使用面积1.8元。2008年8月1日前，部队住房月租金为1.2元/平方米，根据上述文件规定，应按地方租金1.8元/平方米的标准计收租金；2008年8月1日后，军队房屋租金提高至2.6元/平方米，高于地方租金1.8元/平方米，应按军队租金标准计收。还根据本通知第二项加收租金规定，在规定的腾退期限内，按月租金标准计收房租，超过腾退期限仍未腾退的，一年以内，按每平方米使用面积每月10元计收房租。离退休干部已安置住房后仍占有军队住房，属于应当腾退的，在规定的腾退期内，按月租金标准计收房租，超过规定的腾退期的，一年以内，按每平方米使用面积每月10元计收。刘某居住的青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋计租面积为65平方米，刘某交付房租至2007年底，济军一疗只主张自2008年1月1日至2010年9月30日的租金，租金共计为7 137元（65×1.8×7+65×2.6×22+65×10×4=7137），对于济军一疗提出要求刘某支付租金7137元的诉讼请求，予以支持。原审依据《中华人民共和国民法通则》一百零六条、一百一十七条之规定，判决：一、刘某于判决生效后十日内腾让青岛市香港中路8号3号楼2单元402户房屋；二、刘某于判决生效后十日内支付中国人民解放军济南军区青岛第一疗养院房屋租金7 137元。案件受理费100元，由刘某负担。
宣判后，上诉人刘某不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的起诉。其上诉理由为：一、原审违反法定程序，原审法院不平等的对待诉讼双方的诉权，本案不属于人民法主管工作范围，原审时主体均不适格，二、原审判决认定事实、适用法律错误。原审时适用的立案标准错误，腾房协议签署的程序违法，原审法院认定的房屋租金数额有误。原审判决上诉人刘某腾房违反房改政策，且侵害了案外人的合法权益。
被上诉人济军一疗答辩称。一、原审法院受理本案，审理本案程序符合法律规定，不存在程序错误。二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。三、原审判决并没有侵害案外人的合法权益。
本院查明的事实与原审认定一致。本案经调解，未能达成协议。
本院认为，根据上诉人刘某的上诉理由与被上诉人济军一疗的答辩，本案争议的焦点为：第一，人民法院是否有权受理该案；第二，上诉人刘某腾房是否违反了房改政策并侵害了案外人的合法权益。
关于焦点一，本院认为，上诉人刘某于2010年5月20日与济军一疗签订住房协议书及2010年5月21日签订保证书时，刘某已经转业，其与济军一疗之间已经不存在行政隶属关系，是平等的民事主体之间的合同关系，符合《民法通则》第二条关于调整范围的规定。在济军一疗已经将石岛路2号3号楼1单元202户房屋交给刘某入住，而刘某在规定的时间内未将其原住房香港中路8号3号楼2单元402户房屋退还给济军一疗的情况下，济军一疗依据该住房协议书及保证书起诉要求刘某退还涉案房屋，符合《民事诉讼法》第一百零八条的规定，法院受理该案符合法律规定。
关于焦点二，本院认为，《中华人民解放军房地产管理条例》第四条的规定：“军队房地产的权属统归于军委、总部。其产权产籍由各级后勤基建营房部门归口管理，按其用途分别由有关业务部门具体负责使用和管护。”本案中，济军一疗对涉案房屋有使用和管护职责，其有权要求刘某腾退涉案房屋并交付房租。刘某做为部队的转业人员与部队已经没有隶属和行政管理关系，不属于军队人员的范围，在济军一疗已经分配给刘某其他住房的情况下，刘某继续占居涉案房屋缺乏法律依据。刘某与济军一疗之间所签订的协议，济军一疗已经全部履行，而刘某在得到对方履行协议的利益后，拒绝履行应承担的义务，使济军一疗的利益受到损害，原审法院判决刘某腾让涉案房屋并向济军一疗交付其占用期间的房租正确，本院予以维持。对于济军一疗要求刘某腾退涉案房屋是否存在侵害案外人利益的情况，刘某并未提供证据证明；上诉人刘某称住房协议书的签订违法，也未提交证据证明。本院对刘某的该上诉理由不予采纳。
综上，刘某的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，依法应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 强显祯
代理审判员 邱 彦
代理审判员 齐 新
二○一一年八月五日
书 记 员 王 繁
书 记 员 张 恬 |
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