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| 【商铺无法贷款案】永州港隆公司与杨某商品房预售合同纠纷上诉案 |
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A房地产开发有限公司与杨某商品房预售合同纠纷上诉案
湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
(2011)永中法民三终字第324号
上诉人（原审被告）A房地产开发有限公司。
法定代表人黄某，系该公司董事长。
委托代理人张杰。
委托代理人彭明东。
被上诉人（原审原告）杨某。
上诉人A房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服永州市零陵区人民法院（2010）零民二初字第167号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由审判员唐向东担任审判长、审判员黄宁、代理审判员张海燕参加的合议庭，于2011年12月27日在第十审判庭公开开庭进行了审理，代理书记员李丹担任法庭记录。上诉人A房地产开发有限公司的委托代理人张杰、彭明东，被上诉人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判查明，2006年12月28日，原告杨某为乙方，被告A房地产开发有限公司为甲方，双方签订了一份《商品房买卖合同》，由原告购买被告B广场的铺位编号为三层369号的商铺，总价款57,641元。合同有两种付款方式，一是银行按揭，另一种是一次性付款，双方约定采用银行按揭付款方式。其中合同第三条1项约定，签订合同当日，乙方支付369号商铺购房总价款的51.4％，计人民币29,641元；合同第三条2项约定，乙方按甲方通知及银行要求及时到银行办理贷款手续，所贷款项作为购房款由银行直接付给甲方；合同第三条3项约定，如乙方不提交相关资料，或不配合甲方办理银行按揭手续或不承担相关费用，或不具备向银行申请贷款条件的，或乙方办理贷款时间超过通知10天仍未办理手续的，乙方从收到甲方通知书之日起10日内用现金一次性交清购房总价款的余额。如乙方到期不交清，则视乙方违约，乙方愿意赔偿因此给甲方造成的经济损失，该损失按乙方购房总价款乘以百分之二十计算，该赔偿款甲方有权从乙方所交的购房款中直接扣除。甲方有权单方解除本合同并将乙方购买的房屋收回另行出售。2006年12月28日，原被告就三楼369号商铺签订了一份《租赁合同》，由被告返租原告所购商铺，年租金为所购铺位总价款的9％。其中合同第四条2项(1)约定，以银行按揭方式购买的出租户，在办理好银行按揭手续后，按揭款划到开发商的帐户内，并签订该商铺的租赁合同当日，承租人一次性将第一年、第二年和第三年的租金支付给出租人，三层369号商铺三年租金为人民币16,103元。原、被告签订《商品房买卖合同》和《租赁合同》后，原告于2006年12月28日实际向被告交首付购房款13,538元，另有16,103元首付购房款以返租三年的租金抵扣。同时，被告给原告出具了一份收到购房款29,641元的收据，原告给被告出具了一份收到返租租金16,103元的收据，2007年元月26日原告向被告交纳了办理按揭贷款费用274元。另查明，2006年4月27日，被告在中国建设银行永州市分行申请了2,200万元的按揭贷款额，但原告的按揭贷款未能办理好，被告要求原告直接支付购房款余额，原告则认为办理按揭贷款是被告的责任，是被告违约，拒不交纳购房款，且要求解除合同，返还购房款并承担经济损失，故双方酿成纠纷。现被告已经收回了部分商铺。
原判认定，原告杨某与被告永州市港隆房地产开发有限公司在平等、自愿基础上签订商品房买卖合同，意思表示真实，符合法律规定，该合同已经依法成立并发生法律效力，原告、被告理应按照合同的约定履行各自的义务，违约一方应当承担相应的民事责任。在本案中，商品房买卖合同系被告拟定的格式合同，被告同意原告选定按揭贷款的方式支付购房款，那么作为开发商的被告就有义务事先与相关银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其身自没有过错的情况下，能够顺利地办理按揭贷款，这是开发商同意购房户以按揭方式支付购房款的前提条件。现商品房买卖合同签订以后，原告依据合同约定交纳了首期购房款、办理按揭贷款的费用以及个人贷款资料且无影响贷款的不良征信记载，被告无法代为办理按揭贷款，则被告构成了违约。被告辩称不能办理按揭贷款的原因系国家宏观调控政策所致，但是没有提供足够的证据予以证实，被告应当承担举证不能的责任；况且，原告与被告签订商品房买卖合同的时间是2006年12月，被告提交的中国建设银行湖南分行的文件是2007年7月下发，期间有7个月的时间，被告应有足够的时间代为办理按揭贷款，但是被告没有办妥按揭贷款；况且办理按揭贷款业务的银行不止建设银行一家，其他商业银行也可以办理，因此被告提出不能办理按揭贷款系不可归责于任何一方的原因所致的抗辩理由不成立，不予采纳。由于按揭贷款因被告的原因没能办成，原告拒不交纳下余购房款，况且由于被告出售的是铺面，必须整体才能发挥功能，被告已经收回了部分铺面，本案的商品房买卖合同继续履行已经不能实现合同目的，因此原告提出要求解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。根据立法本意，法律应当保护守约一方的利益，同时至少不能让违约一方从违约行为获得巨额的利益，如果法律容许违约一方从违约行为中获取巨大的利益，那么法律就等于鼓励恶意毁约，从而获取巨大的利益。因此，原告提出解除合同以后要求被告赔偿经济损失的诉讼请求成立，予以支持。由于原告、被告都不愿意对房屋进行评估，法院无法按照购买同地段同样商铺的现价格与原购价的差价计算原告的经济损失，但是考虑到零陵城区商品房在近几年升值较快的实际情况，考虑到原告与被告于2007年12月28日签订了《租赁合同》，由被告返租原告所购买的商铺的实际情况，根据公平原则，酌情以购房合同确定的总金额为基准，双方租赁合同9％年回报率作为被告赔偿原告损失的计算标准，计算时间从原、被告双方购房合同签订之日起至本案一审终结时为止，即从2006年1 2月28日算至2011年9月28日止，共计57个月，为24,641元(按57,641元×9％÷12×57个月计算)。由于在赔偿原告损失部分已经计算了返租合同前三年的回报，因此，虽然被告出具了收到购房款29,641元的收据，但是其中所包含的返租金16,103元不予重复计算，被告应当返回原告实际支付的购房款13,538元以及办理按揭贷款的费用274元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第
(四)项、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除2006年12月28日原告杨某与被告A房地产开发有限公司签订的B广场三层369号商铺的《商品房买卖合同》和《租赁合同》；二、被告A房地产开发有限公司返还原告杨某购房款13,538元及办理按揭贷款费用274元；三、由被告A房地产开发有限公司偿付原告杨某损失24,641元；四、驳回原告杨某的其他诉讼请求。上述二、三项，限在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告杨某负担50元，被告A房地产开发有限公司负担500元。
宣判后，A房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，上诉称：1、一审法院对本案的法律事实认定错误，银行按揭只是购房户支付合同价款的一种方式，办理银行按揭手续不是开发商的义务。2、一审法院对本案的法律关系认识错误，代办银行按揭手续是合同关系之外的委托代理关系，不影响合同的成立及生效。请求二审法院撤销原判。
杨某未作书面答辩，在庭审中，杨某辩称：原判正确，被上诉人已将相关办理按揭贷款的资料交齐了，上诉方未能办理按揭贷款是上诉人的责任。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，被上诉人杨某与上诉人港隆公司在平等、自愿基础上签订《商品房买卖合同》和《租赁合同》，意思表示真实，符合法律规定，合同依法成立并发生法律效力，双方应按照合同的约定履行各自的义务，违约一方应当承担相应的民事责任。本案的《商品房买卖合同》系港隆公司拟定的格式合同，港隆公司同意杨某选定按揭贷款的方式支付剩余购房款，那么作为开发商的港隆公司就有义务事先与相关银行签订贷款项目合作协议，确保购房户在其自身没有过错的情况下，能够顺利地办理按揭贷款，这是开发商同意购房户以按揭方式支付购房款的前提条件。现《商品房买卖合同》签订以后，杨某按照合同约定交纳了首期购房款、办理银行按揭贷款手续所需的资料和费用，且无不符合申请商业用房贷款的情形，杨某没有违约。从现有证据来看，银行按揭贷款办理不成的责任在港隆公司，港隆公司未能如约办理按揭贷款，又不能提供充分的证据证明其履行了合同约定的义务，港隆公司构成违约，应承担相应的责任。双方签订《商品房买卖合同》当天，还签订了一份由港隆公司拟定的《租赁合同》，合同约定由港隆公司返租杨某所购商铺，年租金为所购铺位总价款的9％。其中《租赁合同》第四条2项(1)约定，以银行按揭方式购买的出租户，在办理好银行按揭手续后，按揭款划拨到开发商的账户内，并签订该商铺的租赁合同当日，承租人一次性将第一年、第二年和第三年的租金支付给出租人。但合同签订后，在杨某的银行按揭手续尚未办理，杨某未取得商铺产权的情况下，港隆公司即一次性将商铺第一年、第二年和第三年的返租租金抵扣了杨某应交的首期购房款，港隆公司自身经营上存在过错。据此，杨某经港隆公司同意实际支付总价款22.8%的首期购房款不构成违约，不应承担违约责任。故港隆公司辩称，不能办理按揭贷款的原因系银行政策收紧所致。对此，港隆公司没有提供充分的证据予以证实，应当承担举证不能的后果。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，被上诉人杨某因港隆公司违约未能办好按揭贷款而不再信任港隆公司，不愿意接受商铺、支付剩余购房款，合同已不能继续履行，杨某提出解除合同和赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被上诉人杨某要求港隆公司返还已付首期购房款以及办理按揭贷款费用的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。杨某应付首期购房款29,641元，因港隆公司将前三年返租租金16,103元抵扣了杨某应付的首期购房款，杨某实际给付首期购房款13,538元，因此，港隆公司应返回杨某实际给付的首期购房款13,538元以及办理按揭贷款的费用274元。
在损失的计算方面，因杨某未提供相应的证据证实其损失的具体数额，考虑到双方签订的《租赁合同》约定由港隆公司返租杨某所购商铺，且港隆公司在按揭贷款手续未办理好，按揭款未划拨到其帐户内时，已将前三年的返租租金给付杨某的实际情况，以及若港隆公司为杨某办理好银行按揭贷款手续，杨某亦需按时足额向银行偿还贷款利息的情况，根据公平原则，将杨某的损失认定为其可预期的利益减去其可预期的支出。杨某可预期的利益为：以《商品房买卖合同》确定的所购商铺总价款为基准，《租赁合同》约定的年回报率为所购商铺总价款9％的标准计算，时间从《租赁合同》约定的计租之日起计算至本案一审终结之日止，即从2007年5月1日起计算至2010年12月23日止，共42个月又22日，可以得出杨某可预期的利益为18,473.94元，即57,641元（所购商铺总价款）×（9％÷12）（月回报率）×42（个月）+57,641元（所购商铺总价款）×（9％÷12÷30）（日回报率）×22（日）=18,473.94元。杨某可预期的支出为：以《商品房买卖合同》确定的按揭贷款金额为基准，《商品房买卖合同》签订时中国人民银行规定的贷款期限为五年的，年利率为6.48%的标准计算，时间从2007年5月1日起计算至2010年12月23日止，共42个月又22日，可以得出杨某可预期的支出为6,461.28元，即28,000元（按揭贷款金额）×（6.48%÷12）（月利率）×42（个月）+28,000元（按揭贷款金额）×（6.48%÷12÷30）（日利率）×22（日）=6,461.28元。综上，可以得出杨某的损失为12,012.66元，即18,473.94元（可预期的利益）-6,461.28元（可预期的支出）=12012.66元。原审判决认定杨某的损失不当，判决结果欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项以及《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、维持永州市零陵区人民法院（2010）零民二初字第167号民事判决第一、二、四项；
二、撤销永州市零陵区人民法院（2010）零民二初字第167号民事判决第三项；
三、由上诉人A房地产开发有限公司赔偿被上诉人杨某损失人民币12,012.66元。此款限本判决生效之日起一个月内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一、二审案件诉讼费1,100元，由上诉人A房地产开发有限公司负担1,000元，被上诉人杨某负担100元。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 向 东
审 判 员 黄 宁
代理审判员 张 海 燕
二○一二年七月二十一日
代理书记员 李 丹 |
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